1、土地拍賣中商業部分地價核算
（1）、地塊規劃指標
綠地率 容積率 建築密度 建築高度 土地用途 凈用地面積（畝） 起叫價(萬元/畝) 90平米要求 備注
不小於25% 住宅不大於4.0 總不大於30%,住宅不大於20% 不大於航空限高217米(絕對高程715米) 城鎮混合住宅用地 70.093 480 70% 二類住宅用地(可兼容公共設施小於50%,不含公寓式辦公\單元式辦公)
（2）、地塊建設物業假設
根據地塊周邊物業發展的現狀及趨勢，本地塊的概算指標如下：
容積率：約8，住宅為4
地上建築面積：373829平方米，其中住宅部分為186915平方米，商業部分為186514平方米，物業管理用房：400平方米
車位情況：根據成都技術管理規定 住宅0.7車位/100㎡，商業0.5車位/100㎡；機動車位的80%設為地下車位，平均一個車位面積取35㎡/個車位。
總車位=（0.7車位/100㎡*186915㎡+0.5車位/100㎡*186514㎡）*0.8=1793個
地下室面積=1793個*35平方米/個=62755平方米
總建築面積：436584平方米
物業形態與建築密度：根據規劃條件，可修建物業為高層或超高層電梯公寓。
（3）、成本核算
項目開發成本：前期工程費、建安工程費、基礎設施費、管理費用、銷售費用、財務費用、營業稅及附加、不可預見費、其它專項費用、土地成本及土地出讓稅費等。其中建安工程費將會根據建築結構、類型的不同，其造價會有一定的差異；由於土地尚未拍賣，此次土地成本及土地出讓稅費將按不同價格分別計算。
通過簡單計算可得：
前期工程費、基礎設施費、行政收費和其它專項費用總計約為7492.02萬元
建安工程費約為77931.05萬元
管理費用、銷售費用、配套設施費和工程管理費約為9736.66萬元
土地成本、財務費用、不可預見費
項目 萬元/畝 1320 1360 1400 1440 1480
土地成本 萬元 95840.5 98742.35 101644.2 104546.05 107447.9
財務費用 萬元 3663.05 3721.09 3779.13 3837.16 3895.2
不可預見費 萬元 538.39 539.55 540.71 541.87 543.03
合計 萬元 100041.94 103002.99 105964.04 108925.08 111886.13
(4)、產值計算
根據地塊所處的位置，區域目前房地產市場現狀，以及未來的發展趨勢，預計其住宅部分銷售平均價格:電梯公寓為6300元/㎡，商業或商務公寓部分銷售平均價格在6800元/㎡,地下車庫的20%計入銷售。
物業類型 銷售面積（㎡） 均價（元/㎡） 銷售金額(萬元)
住宅 186915 6800 117756
商業 186514 8500 126829
車位 359個 8萬元/個 2872
合計 244585
由以上計算可得，在上列物業銷售完畢的情況下，項目的總收益為244585萬元。
(5)、地塊投資分析
地價（萬元/畝） 1320 1360 1400 1440 1480
總開發成本（萬元） 210610.59 213571.63 22.68 219493.73 222454.78
所得稅前項目開發利潤 23782.77 21710.04 19637.3 17564.57 15491.83
所得稅前利潤率 12.18% 10.96% 9.76% 8.61% 7.48%
盈虧平衡點 87.82% 89.04% 90.24% 91.39% 92.52%
由以上計算可得，在物業全部銷售的狀況下，當地價在1320萬元/畝以下時，項目的稅前利潤率在12%以上，物業的盈虧平衡點為87.82%；當地價超過1440萬元/畝時，項目的稅前利潤率在8%以下，物業的盈虧平衡點在91.39%。
小結
根據我們對成都房地產市場的判斷，川師大板塊房地產市場的分析，以及地塊建設條件的分析，該地塊的成交價大約在1400萬元/畝左右。
該地塊用地約70畝，為中等規模地塊，根據我們的初步測算，該地塊的總成交值約在9.5億-10億元左右，對開發商的資金實力要求較高，因而該地塊較為適合資金較為充足的大開發商。
隨著該區域改造、拆遷的進一步推進，未來該區域將成為城東最適合居住的區域之一；萬科、信禾、新鴻基等大牌開發商的介入，區域地產開發熱度將大幅提升，物業升值潛力將巨大；同時地鐵二號線、沙河堡火車站、東大街延伸線等交通設施，以及相關城市配套將大大提升區域生活、工作的通達、便捷、舒適性；該地塊將得到開發商大為關注。