1、「馬雲」突然殺入房地產，承諾3年不賺錢，對買房者意味著什麼？
馬雲說過，未來房子會像蔥一樣便宜。看來目前似乎到了兌現諾言的時候了。
9月16日，天貓在2020房地產數字化峰會上，宣布與易居聯合成立房產部門，正式推出「天貓好房」平台，並承諾「在未來至少3年內不賺錢，所有收入100%都會補貼給購房者」。
線上房地產交易被看好
大佬進軍房地產，一定有其戰略考量。按照目前的技術，實現房地產線上營銷其實並不難，但它真正呈現在大家面前的還是在疫情期間。據克而瑞統計，一季度疫情期間，TOP200房企中已經有143家房企啟動了線上售樓處。其中，TOP100以內房企發起線上售樓處的達92家，TOP100到TOP200之間房企有51家。而在今年5月份，京東徐雷在京東上直播賣房時，也預示了電商進軍房地產的趨勢。
據易居中國董事局主席周忻稱，「11年前就找過阿里巴巴，洽談關於房產頻道的事」，但最終因為各方因素，導致項目未能如期進行。
看得出，天貓的房地產線上營銷早已提上議程，因為它能實實在在解決購房者的痛點。線上帶貨最近一直很火，但房地產行業為什麼就出不了一個李佳琦呢？
因為房源收集難度大、交易手續繁瑣、交易金額大、存在預售制（一手交錢不一定一手交房）、中介費稅費多等等問題。所以對於買房者來說，實地看房，親自出馬是必然選擇。
而在目前的市場環境下，天貓等電商平台則有自己無可比擬的大數據優勢。它們利用B2C、C2C模式，撇開了各種中間商，降低差價、呈現更真實的數據，就像網購一樣。這也難怪有人說天貓進軍房地產，房產中介也要開始大洗牌。
顛覆房地產中介？
這次天貓將和易居強強聯合，發布「不動產交易協作機制」（ETC），稱「基於新的產品升級，提供新房、二手房、特價房、拍賣房四大交易場景，承載房產線上交易過程的多項服務功能。」
簡單來說，在線下交易環節，房地產中介們擁有線上平台所沒有的優勢，但在信息透明度這方面，線上電商平台卻能完勝。
比如你糾結是要買A樓盤還是B樓盤時，A樓盤的中介會極力推銷A盤，還會營造出一種再不搶就沒有的假象，但殊不知B樓盤可能有更好的房源或戶型等著你去慢慢挑。而在很多時候，買房差就差在信息不透明。
一般來說，線下中介和線上房地產信息平台提供的服務無非就四大板塊：房源信息、資訊、小工具和周邊服務，但這些信息終究來源於中介，而不是房主或市場。所以這種情況下，信息還是無法做到透明。而天貓這樣的平台，能把買賣雙方打通正好可以解決這一問題。目前市場上的各種二手閑置物品、二手車等交易平台就是典型的例子。而諸如像貝殼這類的房地產中介巨頭，即使實現了業務互聯網化，也依然無法做到上述這點。要知道，未來房地產會進入二手房存量時代，屆時龍頭中介將占據行業大部分市場份額和利潤，壟斷隨之而來，到那時再想要打通渠道，信息透明幾乎不可能。據統計，2019年貝殼平台成交總額達21277億元，成為中國最大的房產交易和服務平台、僅次於阿里的第二大商業平台。2020年上半年，貝殼平台擁有4.2萬個經紀門店和45.6萬名經紀人。
天貓的加入，目前還談不上顛覆房地產中介，但不得不說它不僅是中介們最有力競爭對手，而且在盤活存量房方面，天貓的雲計算或許能夠發揮更大的作用。
有何影響？
1、購房更方便高效。據天貓稱，未來天貓想要為房企定製房產旗艦店，與更多房企一起打通線上看房、買房的全鏈路。通過3D技術，淘寶直播看房。其實據我了解，目前不少房產中介APP已經有了VR看房之類的功能，甚至有的平台也有中介直播看房。所以就這點來說，天貓的優勢不是很明顯。但問題在於，天貓實力強，它能不能把線上選房這一環節做到更好，還得看未來的競爭格局了。
2、或解決定金認購、房貸、房子不符合實際情況等問題。要知道，很多時候定金到了對方那邊，如果發生什麼其他情況無法交易的話，買家會損失不少定金，而且我國房地產基本是預售制，房屋與實際情況不符的糾紛比比皆是。
那麼天貓可能解決這些問題嗎？有可能。天貓作為三方擔保進行資金存管和糾紛解決，一切按照法律來，就像7天無理由退貨一樣，未來在天貓買房也是一樣。要知道，消費者的很多權益在線下實體店並沒有得到保護，反而在網購時才能得到保護。在實際情況中，購房者與中介、開發商相比，其地位也非常被動。
3、最重要的一點，壓縮炒房空間。正如我上面所說的信息透明化，天貓可以利用其雲計算大數據優勢，將最真實的房產交易數據呈現出來，徹底擠壓甚至消滅中介利用假數據、假成交拉高房價的空間。其實不僅僅是房地產行業，絕大多數行業都是靠信息不透明吃飯的，有的行業已經被線上電商打得落花流水，利潤空間很小，比如數碼產品銷售。而有的行業還在利用這種信息優勢坑消費者，比如房地產。
當然，天貓想在房地產服務方面數字化線上化並非易事，畢竟房產是交易流程最復雜、交易周期最長的大宗商品，買房對一個家庭來說是頭等大事。最重要的是，房子不是標准品，各城市、各地段、各小區、各樓層的房價都不一樣，跟在天貓上買一件衣服完全沒有可比性，而這才是天貓所面臨的最大挑戰，即房源數據。
而對於房企來說，它們顯然也想藉助天貓這個平台再造銷售高峰，以填補疫情和融資收緊帶來的銷售下滑。可以預見，今年的雙11購房節會很熱鬧。
2、現在唐山市房價抄的太高了,有法買房嗎
為什麼唐山的房子不值得投資，也許只有唐山本土人才了解
燕郊3萬、香河2萬+、大廠2萬+，眼瞅著環北京的樓市也越長越瘋，一些投資人的眼光投向更遠的地方。近來唐山成了中介的最愛推的區域，因為價格低，唐山也吸引了不少外地置業者。但不管從時下的調控時機、通勤、樓市分化現狀以及唐山經濟困局等角度來看，時下因貪價格便宜而投資唐山，都有可能成為接盤俠。
環京樓市的**超出很多人的想像，而且目前也沒有剎車的跡象。對這些區域來說，房價上漲早已超出了當地人的購買能力，巨大的市場存量只能依靠外部投資需求來解決，這其中，很大一部分就是北京的外溢需求。以至於如今房價已經破2萬、奔3萬，所謂的百萬元置業大北京的時代已經遠去。
正因如此，很多投資者開始關注永清、淶水、甚至霸州、唐山等更遠地方的樓市。尤其是唐山，近來的宣傳力度很猛，本人的朋友圈不時就被唐山的房產信息轟炸，咨詢唐山樓市的朋友也越來越多。唐山樓市現狀怎樣？到底值不值得投資？近期，本人跟隨看房團前往唐山幫大家一探究竟。
繁榮背後的隱憂
11月23日早上8點，本人從三河市燕郊坐上了前往唐山古冶區看房的班車，一車三十多人的看房團直到9點多人才陸陸續續到齊。到達項目時，已是中午11點50。
記者用高德導航查了下，項目距天安門213公里，距唐山市中心也有28公里。
9:08，出發，去唐山！
我們所去的樓盤叫金山首府，總建築面積47萬平方米。項目整體感覺還不錯，超市、公園、學校等配套都比較齊全，但距項目300多米的地方有幾個大煙囪，煙囪呼呼往外冒著濃濃的白煙，讓人感覺不太舒服。據了解，古冶區是中國重要的煤炭基地，圍繞著煤炭產業都很多工廠，所以環境自然不好，唐山也因此成為眾所周知的霧霾重地。
在項目的沙盤前，忙碌的銷售員接待著一撥又一撥的購房者。會客區也坐滿了來看房的人，整個售樓處一派熱鬧的景象。「又定出去了一套，看好的話就趕緊交定金吧。」經紀人小李不停地催促著本人。
小李並非是為促成成交而「嚇唬」本人，同車去的三十多個人中，有三個人訂了房，其中有一個女孩定了兩套，共成交四套。而據本人了解，當天整個項目銷售不下十套。
位置遠、環境差，為何項目還受到如此追捧？記者分析原因最重要有兩個，其一，價格低，該項目均價5100多元，和燕郊等地相比，簡直太便宜了。其二，零首付。購房者只需繳納電商認購的資金8萬元，無論面積多大的房源，都只需交付月供，無需再支付首付，這樣的低投資成本吸引了眾多購房者。
小夥子賣力的向大家推銷著項目，其中京唐高鐵屢屢被提及。他說：「坐上高鐵，不到一小時就到北京了。」然而，這個項目距唐山站20多公里。
為了**購房者的投資需求，唐山很多項目還提供改名的服務。說白了，就是默認並配合購房者「買樓花」。「唐山路北區鼎旺90社區，首付電商可壓房，明年五一前免費更名一次。短期投資的看過來，不用做貸款，投資20萬，明年穩賺20萬。」這是本人相熟的經紀人向記者推薦的項目，據他透露，在唐山像這種可以「壓房」的項目不在少數。
「價格低、有高鐵、京津冀一體化」，這些詞彙是經紀人最愛提及的。也正是看中這些「優點」，一些投資客湧向了唐山。11月25日，唐山豐南區唐人街一號項目開盤，來自北京、天津等地的客戶迅速將售樓處擠滿，一天賣了100多套。
數據顯示，10月以來唐山房地產價格日漸高企，唐山路北、海港開發區、灤南、灤縣、遷西區等多家樓盤項目相繼調高價格，多盤兩居室和小三居銷售火爆，剩餘房源多為140平米以上甚至是200平米左右的大戶型。
伴隨京唐城際鐵路消息的推進，一批來自北京等區域的投資客看中唐山房地產市場的未來發展空間，最近活躍在唐山各大項目售樓處之間尋求投 資機會。這批購買力的出動在為唐山房地產市場注入生機的同時，也激發了一批唐山區域購房者的入市決心。市場購房力的集中釋放帶動了唐山多樓盤的去化。
但繁榮背後，隱憂頻現。得知本人前去唐山看房，房地產分析人士中原地產首席分析師張大偉和亞豪機構市場總監郭毅都表示「那是一個大坑」。據了解，唐山樓市供給過剩，市場過度開發，且潛在供應驚人。隨著近幾年唐山經濟的下行，商業地產相比住宅情況更加糟糕，一些此前賣到4萬元/平方米—5萬元/平方米，現在的日租金僅2元/平方米」。
而在二手房方面，由於大量新房滯銷，唐山的二手房成交量並不活躍。以二手房中介最為集中的唐山市區為例，其2015年二手房成交量僅為44萬平方米，相當於當年市區新房2個月的成交量，成交均價方面路北區為6500元/平方米，路南區為6000元/平方米，均低於市區新房的銷售價格。
風險幾何？風險很大！
唐山在三四線城市中頗具典型性：城市規模不大，經濟較為發達；幾家效益良**型國有企業為唐山絕大多數本地人口提供了就業機會，唐山外來人口不多，本地人口輸出也相對有限。這使得唐山缺少其他城市具備的兩股重要購房人群，外來人口和返鄉置業群體，而本地家庭對住房的需求相對有限。
數據顯示，至2015年年末，唐山全市住宅和商業的可售面積（獲得預售證的項目）約1500萬平方米，市區為400多萬平方米。2015年，唐山全市和市區的月均銷售面積則分別為50多萬平方米和22萬平方米，以可售面積計算，唐山全市住宅和商業項目的去化速度分別為30個月和18個月。
作為一個典型的三線城市，唐山外來人口有限，需求並沒有大幅增長的可能性。幾年前一線城市限購，不少大型開發商看好唐山這種GDP和人口總量都不錯的三線城市，蜂擁而至希望分得一杯羹，加上彼時政府也調整了土地出讓規模，使得唐山開始了持續多年的大規模開發，最終導致當地住宅和商業項目遠遠超過了市場上的需求，從而出現了價格滯漲，上百萬平方米大盤擱置的情況。
唐山很多樓盤空置率很高。
由於面臨的壓力巨大，近幾年，唐山爛尾樓、嚴重延期交房的現象頻出。「開發商收了錢，不蓋房，真坑人啊」、「開發商都跑路了，房子還能交嗎?」、「開發商拖延交房進度，擅自更改戶型」……這是唐山一些樓盤的業主向媒體投訴的內容，而投訴理由多為開發商不作為、跑路、延期交房等。
位於路北區龍澤路與朝陽道交叉口東側的唐詩里項目由唐山柒麟正東房地產開發有限公司開發，建築面積約39.6萬平方米。推出61-123平米住宅產品。項目於2013年2月建設，2014年5月開盤，原定交房日是2016年4月，而2014年8月封頂，之後便停工至今。售樓處大門緊鎖人去樓空，工程一直處於停滯之中。
與爛尾盤唐詩里同屬於一個開發商的嘉美廣場項目在爛尾樓盤的道路上跌跌撞撞了6年之久。位於路北區長寧道與龍澤路交叉口西南側，建築面積約38萬平方米。整個建築共7棟，其中1棟為國際級公寓，6棟為住宅。推出約63.86平米一居，約101平米、103平米、108平米兩居，約131平米、136平米三居產品。項目宣傳將會享受到紅星美凱龍以及綜合購物中心配套。但截至目前商業項目還處於停工狀態。
位於唐山高新區建設路東側慶南道北側，項目已經竣工，卻遲遲不能交房，兩年來開發商都未曾出面。目前項目仍無動工跡象，工地處大門緊鎖，雜草叢生。售樓處僅有一名工作人員，據其介紹，目前沒有收到項目關於動工的消息，交房時間不清楚。
在這樣數據和現實面前，如果還有人前赴後繼的奔向唐山，以期獲得像燕郊、香河一樣的回報，怕是只能妥妥的當接盤俠了！
為什麼說唐山樓市是個「大坑」？
★ 相對於燕郊、香河、大廠等環京區域，唐山距離北京太遠，沒有地緣優勢
★ 樓市飽和、空置房較多。
★ 人才外流、外來人口較少。
★ 不是國際化都市，城市資源配套不完善。
★ 是重工業城市，空氣污染嚴重，不宜居。
★ 經濟處於低迷期，產能過剩、人均收入較低。